立退き交渉の流れ
１　賃貸人からの意思表示

　賃貸人が賃借人に立ち退きを求めるためには、まずは、賃貸人が、賃借人に対し、更新拒絶や解約申入れの意思表示を行う必要があります。（賃借人が賃貸借契約に違反しているような場合には、解除通知になることもあります。）

　賃貸借契約に契約期間の定めがある場合には、契約期間満了の１年～６か月前までに、賃貸人が賃借人に対して契約を更新しない旨の意思表示をすることになります（更新拒絶）。なお、賃貸人が更新拒絶の意思表示を行わなかった場合には、期間満了後も、期間の定めがない賃貸借契約として契約が更新されることになりますので、賃貸借契約を終了させたい場合には、確実に通知をしておく必要があります。

　賃貸借契約に期間の定めがない場合には、賃貸人が賃借人に対して解約申入れを行う必要があり、これを行うことにより、解約申し入れの日から６か月経過後に契約が終了することになります。

２　正当事由

　ただし、上記の意思表示を行っただけで、賃貸借契約が直ちに終了するとは限りません。すなわち、賃貸人が賃借人に対して更新拒絶や解約申入れを行う場合には、借地借家法上、賃借人に対して建物からの立ち退きを求めることについて、正当事由があることが必要となります。正当事由というのは、賃貸人が賃借人に対して、更新拒絶や解約申入れを行うために必要な合理的な理由のことです。例えば、建物の老朽化、再開発、自己使用目的等が典型的に主張される正当事由です。また、正当事由を補完するために、立退料を支払わなければならない場合もあります。

３　任意交渉

　以上のように、賃貸借契約を終了させるためには、正当事由というハードルを越える必要がありますので、まずは、更新拒絶や解約申入れの意思表示をきっかけに、当事者双方で任意交渉を行うことになります。交渉で合意が成立すれば、合意書を締結し、その内容に従って立退きを実現することになります。

４　訴訟

　任意交渉で協議がまとまらない場合には、賃貸人から、建物明渡請求訴訟を提起することになります。

　訴訟においては、主に正当事由の有無が争点となり、立退料の要否や金額も含め、審理がなされることになります。


まとめ

　以上のとおり、賃貸人と賃借人、どちらの立場であるとしても、立退き交渉は非常に時間も手間もかかりますので、お困りの際には、当事務所にご相談ください。